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L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) remplace l’ISF

Les personnes concernées par l’IFI

L’IFI concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net (actif – passif) excède 1.300.000 euros.

Si les résidents français sont imposés sur l’ensemble de leurs bien immobiliers, les non résidents ne sont imposés que sur leurs seuls biens français (immeuble situé en France par exemple).

Le patrimoine doit être pris en considération au niveau du foyer fiscal, qui n’a pas le même sens qu’en matière d’impôt sur le revenu. En effet, les concubins doivent faire une déclaration commune et les actifs des enfants majeurs ne sont pas pris en compte.

Les biens imposables

Seuls les biens immobiliers sont imposables à l’IFI, soit :

  • les bâtiments,
  • les terrains,
  • les sociétés à prépondérance immobilière (SCI, SCPI…)

Ainsi, à contrario, tous les autres biens sortent de l’assiette taxable : assurance-vie, titres de sociétés, liquidités, meubles meublants….

En cas de détention indirecte de biens immobiliers (via une société), seule la valeur des parts représentative des immeubles inscrits à l’actif de la société sont imposables.

Ex : un contribuable détient des titres d’une société dont la valeur vénale est de 200.000 euros. L’actif de la société est composé à 20% d’immeubles. Le contribuable devra déclarer 40.000 euros.

Toutefois, il n’y a pas d’imposition si l’on détient moins de 10% d’une société opérationnelle.

L’abattement de 30% concernant la résidence principale continue à s’appliquer.

Les biens exonérés

La plupart des exonérations d’ISF concernant des biens mobiliers (oeuvres d’art, parts de sociétés…), celles-ci disparaissent du fait du recentrage du champ d’application de l’IFI.

Néanmoins, sont exonérés en tant que biens professionnels les immeubles affectés à une activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole exercée à titre professionnel (comme les biens des loueurs en meublé professionnels).

Ces biens peuvent être inscrits à l’actif d’une entreprise opérationnelle ou être détenus (directement ou indirectement) par l’entrepreneur ou le dirigeant et donné à bail.

Exemple : un dirigeant de SARL détient un immeuble d’exploitation donné à louer à sa société. Celui-ci sera exonéré d’IFI.

Le passif déductible

Seul le passif afférent à des biens immobiliers est déductible. C’est ainsi le cas des emprunts relatifs aux acquisitions ou aux travaux immobiliers.

En outre, si les impôts liés à la propriété immobilière viennent en déduction de l’actif taxable (IFI, taxe foncière, taxe sur les logements vacants…), ce n’est pas le cas de ceux liés à l’occupation (taxe d’habitation) ou à l’exploitation (impôt sur le revenu) des biens.

Un dispositif visant à limiter la déduction du passif a été mis en place. En effet, lorsque le montant du patrimoine taxable excède 5 millions d’euros et que le montant des dettes excède 60% de ce patrimoine, la fraction des dettes excédant cette limite n’est déductible qu’à hauteur de la moitié de cet excédent.

Exemple : un contribuable dispose d’un patrimoine de 10 millions d’euros. Son passif déductible est de 7 millions d’euros. Ainsi, le seuil de 60% (6 millions) est dépassé de 1 million d’euros.Le contribuable devra donc réintégrer 500 000 euros (1.000.000 x 50%).

En outre, en présence d’un prêt in fine (on ne paie au début que les intérêts), un amortissement linéaire théorique sur la durée de l’emprunt devra être pratiqué.

Le démembrement de propriété

En cas de démembrement de propriété, seul l’usufruitier est imposable à l’IFI.

Néanmoins, lorsque la détention en usufruit résulte d’une succession, l’usufruitier et le nu-propriétaire du biens sont imposés séparément sur la valeur de leurs droits respectifs.

Le barème

On applique au patrimoine taxable (actif – passif), le même barème progressif que pour l’ISF :

Part du patrimoine taxable comprise entre 800 000 et 1300 000 € :

  • 0,5% Part comprise entre 1300 000 et 2570 000 €,
  • 0,7% Part comprise entre 2570 000 et 5000 000,
  • 1% Part comprise entre 5000 000 et 10 000 000,
  • 1,25% Part supérieure à 10 000 000 €.

Le plafonnement

Le mécanisme du plafonnement continue de s’appliquer.

Ainsi le montant des impôts (impôt sur le revenu, flat tax, IFI, prélèvements sociaux, prélèvements libératoires) ne peut excéder 75% des revenus du foyer fiscal.

Si ce seuil est dépassé, l’excédent vient en déduction de l’IFI du.

Les réductions d’impôt

Les réductions d’impôt pour les investissements dans des PME, des FCPI ou des FIP sont supprimées pour les souscriptions réalisées à compter du 1er janvier 2018.

En revanche, la réduction d’impôt de 75% concernant les dons subsiste.

Les obligations déclaratives

Lorsque le montant du patrimoine taxable n’excède pas 2570 000 euros, le contribuable n’a pas de déclaration spécifique à remplir et lui suffit d’indiquer sur son imprimé 2042 C (complémentaire) :sa base imposable, son patrimoine brut (avant la déduction du passif) et les dons ouvrant droit à réduction d’impôt.

Si ce seuil est dépassé, il faut souscrire une déclaration spécifique avec ses annexes.

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