Les revenus fonciers

Champ d’application

Sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers les revenus des propriétés bâties, des installations fixes et des propriétés non bâties ainsi que les revenus accessoires puisant leur origine dans le droit de propriété.

Les immeubles générant des revenus fonciers peuvent être possédés en direct ou par le biais d’une société civile immobilière.

Les obligations déclaratives

Lorsque les recettes de l’année n’excèdent pas 15 000 euros et si le contribuable n’a pas opté pour le régime du réel, le micro foncier s’appliquera. Dans ce cas, il suffira de mentionner le montant des recettes brutes sur la case 4 BE de la déclaration générale d’impôt sur le revenu 2042 et l’administration appliquera automatiquement un abattement de 30%.

Si une option est établie ou si le montant des recettes est supérieur à 15 000 euros, le revenu foncier imposable sera déterminé en prenant en compte les recettes réellement perçues et les dépenses réellement payées. Une déclaration 2044 (ou 2044 SPE lorsque le contribuable bénéficie de régimes de faveur tel que le Robien ou le Perissol) devra alors être souscrite.

La détermination du revenu net

Le revenu imposable est donc obtenu, dans le cadre du régime réel, en opérant la différence entre les recettes et les dépenses.

Les recettes sont constituées :

  • des loyers et fermages,
  • de certains revenus accessoires,
  • des dépenses pesant sur le propriétaire et mises à la charge du locataire,
  • certaines recettes exceptionnelles comme les subventions ANAH ou les indemnités d’assurance.

On peut déduire les charges suivantes :

  • les frais d’administration et de gestion,
  • les indemnités d’éviction,
  • la taxe foncière,
  • les charges locatives non récupérées l’année de départ du locataire,
  • les charges de copropriété (toutefois les charges non déductibles doivent être régularisées),
  • les intérêts d’emprunt,
  • les travaux d’amélioration, d’entretien et de réparation,
  • les primes d’assurance.

La gestion du déficit

Le déficit foncier est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros si l’immeuble est ensuite loué pendant une durée minimale de 3 ans et si la location doit être effective et continue.

Les intérêts d’emprunt ne peuvent générer du déficit imputable sur le revenu global. Néanmoins, on considère que le déficit provient en priorité des charges autres que les intérêts d’emprunt.

Les dispositifs de défiscalisation

De très nombreux dispositifs visant à favoriser les investissements locatifs et ayant un impact sur la détermination des revenus fonciers ont été créés par le législateur. Certains se caractérisent par un amortissement de l’investissement réalisé (on va déduire chaque année un pourcentage de celui-ci). C’est ainsi le cas du Robien ou du Perissol. Dans d’autres cas, on va appliquer une déduction forfaitaire égale à un certain pourcentage des recettes déclarées (cas du Borloo par exemple).

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