Commentaire des principales dispositions de la loi de finances pour 2013 (suite) : mise en place d’un dispositif de soutien fiscal en faveur de l’investissement locatif (dispositif « Duflot »)

Par Me Rémi CASTEBERT, Avocat à la Cour en partenariat avec OFFICEO

Note : la plupart des dispositifs qui seront commentés dans le cadre de cette série d’articles seront sauf exception applicables à compter de l’imposition des revenus de 2012.

L’article 80 de la loi de finances pour 2013 instaure, à compter du 1er janvier 2013, un nouveau dispositif en faveur de l’investissement locatif, le dispositif « Duflot », codifié à l’article 199 novovicies du CGI. Ce dispositif remplace l’ancien dispositif « Scellier ».

a. Champ d’application de la réduction d’impôt

Les contribuables domiciliés en France, qui acquièrent, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, un logement neuf ou en l’état futur d’achèvement bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu à condition qu’ils s’engagent à le louer nu à usage d’habitation principale pendant une durée minimale de neuf ans.

La réduction d’impôt s’applique, dans les mêmes conditions, lorsque l’immeuble est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une société civile de placement immobilier, à la condition que le porteur de parts s’engage à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de l’engagement de location.

La réduction d’impôt s’applique également dans les mêmes conditions au logement que le contribuable fait construire et qui fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, mais aussi au logement que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257.

De même, la réduction d’impôt s’applique au logement qui ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, prévues à l’article 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi 86-1290 du 23 décembre 1986, que le contribuable acquiert du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016 et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de réhabilitation définis par décret permettant au logement d’acquérir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf.

En outre, la réduction d’impôt s’applique au local affecté à un usage autre que l’habitation que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de transformation en logement.

La réduction d’impôt s’applique exclusivement aux logements situés dans des communes classées, par arrêté des ministres chargés du budget et du logement, dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant.

b. Conditions d’application

Date d’achèvement

L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement ou la date de l’obtention du permis de construire dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.

Pour les logements qui font l’objet de travaux, après l’acquisition par le contribuable, l’achèvement de ces travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local ou du logement concerné.

Pour les logements qui ont fait l’objet de travaux, avant l’acquisition par le contribuable, la réduction d’impôt s’applique aux logements qui n’ont pas été utilisés ou occupés à quelque titre que ce soit depuis l’achèvement des travaux.

Conclusion du bail

La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable ou, lorsque le logement est la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une société civile de placement immobilier, avec l’un des associés ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant de l’un des associés.

La location du logement consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d’habitation principale à une personne autre que l’une de celles précédemment mentionnées ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d’impôt à la condition que cet organisme ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.

Condition de performance énergétique

La réduction d’impôt s’applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par décret en fonction du type de logement concerné.

Engagement de location

L’engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit que le loyer et les ressources du locataire appréciées à la date de conclusion du bail ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de son type.

Les plafonds de loyer peuvent être réduits, dans des conditions définies par décret, par le représentant de l’Etat dans la région après avis du comité régional de l’habitat mentionné à l’article L 364-1 du Code de la construction et de l’habitation, afin d’être adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux.

Cas d’exclusion de la réduction

La réduction d’impôt n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré ou aux logements appartenant à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une société civile de placement immobilier, dont le droit de propriété des parts est démembré.

Elle n’est pas non plus applicable aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant fait l’objet d’un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine, et aux logements financés au moyen d’un prêt mentionné à l’article R 331-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt prévue au présent article ne peuvent faire l’objet d’une déduction pour la détermination des revenus fonciers.

c. Calcul de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements, retenu dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable fixé par décret et sans pouvoir dépasser la limite de 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition.

Lorsque la réduction d’impôt est acquise au titre d’un logement faisant l’objet de travaux, le prix de revient s’entend du prix d’acquisition du local ou du logement augmenté du prix des travaux.

Lorsque le logement est détenu en indivision, chaque indivisaire bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits dans l’indivision.

Lorsque les logements sont la propriété d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une société civile de placement immobilier, le contribuable bénéficie de la réduction d’impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur les logements concernés.

d. Taux de la réduction d’impôt

Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 18 %.

e. Imputation et étalement

La réduction d’impôt est répartie sur neuf années. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année, puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

f. Limites

Au sein d’un même immeuble neuf comportant au moins cinq logements, un pourcentage des logements doit être acquis sans pouvoir ouvrir droit au bénéfice de la réduction d’impôt « Duflot ». Un décret fixe ce pourcentage, qui ne peut être inférieur à 20 %. Le respect de cette limite s’apprécie à la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition du dernier logement acquis.

Cette limite ne s’applique pas aux immeubles dont l’ensemble des logements est acquis par une société civile de placement immobilier.

La personne qui commercialise des logements situés dans un immeuble, et qui ne respecte pas cette limite, est passible d’une amende maximale de 18 000 € par logement excédentaire.

L’administration notifie à la personne qui commercialise un ou des logements au-delà de la limite le montant de l’amende dont elle est passible et sollicite ses observations.

Le montant total des dépenses retenu pour l’application du présent article au titre, d’une part, de l’acquisition ou de la construction de logements et, d’autre part, de souscriptions de titres ne peut excéder globalement 300 000 € par contribuable et pour une même année d’imposition.

g. Remise en cause de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt obtenue fait l’objet d’une reprise au titre de l’année au cours de laquelle intervient :

- La rupture de l’un des engagements
- Le démembrement du droit de propriété de l’immeuble concerné ou des parts.

Toutefois, aucune remise en cause n’est effectuée lorsque le démembrement de ce droit ou le transfert de la propriété du bien résulte du décès de l’un des membres du couple soumis à imposition commune et que le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit s’engage à respecter l’engagement de location, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, pour la période restant à courir à la date du décès.

Aucune reprise n’est effectuée en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.

Dispositions applicables à l’outre-mer

Les investissements locatifs afférents à des logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis-et-Futuna ou à des souscriptions employées pour le financement de tels logements ouvrent droit à la réduction d’impôt au taux de 29 %.

1. Prorogation du dispositif Scellier

L’article 81 de la loi de finances pour 2013 prévoit, par dérogation aux dispositions de l’article 199 septvicies I-1 du CGI, le maintien du dispositif Scellier aux logements acquis au plus tard le 31 mars 2013 dès lors que le contribuable justifie qu’il a pris, au plus tard au 31 décembre 2012, l’engagement de réaliser un investissement immobilier.

Cet engagement peut prendre la forme d’une réservation, à condition qu’elle soit enregistrée chez un notaire ou au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2012 et que l’acte authentique soit passé au plus tard le 31 mars 2013. Dans ce cas, la réduction d’impôt s’applique au taux en vigueur au 31 décembre 2012 pour les logements acquis en 2012.

Un contribuable ne peut, pour un même logement, bénéficier à la fois de la réduction d’impôt « Duflot » mentionnée à l’article 199 novovicies du CGI et de la réduction d’impôt « Scellier » mentionnée à l’article 199 septvicies du même code.

Me Rémi CASTEBERT

Avocat à la Cour

rcastebert.avocat@gmail.com

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