Achat en SCI ou en indivision

Par défaut, un bien possédé à plusieurs à la suite d’un achat ou d’un héritage est géré selon les règles de l’indivision. Mais vous pouvez parfaitement choisir de mettre un bien immobilier en SCI.

Indivision ? SCI ? Avantages et inconvénients...

L’indivision est, par nature, un régime instable, susceptible de blocages.

L’indivision est plus précaire que la SCI.

Toute personne en indivision peut, quand il ou elle le décide, y mettre fin et demander le partage sans avoir à justifier sa demande (voir art. 815 du code civil).

En SCI, on n’a pas cette précarité car la durée de la SCI est prévue par les statuts et le retrait d’un associé n’y met pas fin et la dissolution de la SCI ne peut être imposée que par un tribunal.

En indivision, les risques de blocages sont plus importants qu’en SCI.

En indivision, l’unanimité reste indispensable pour les actes les plus importants comme par exemple la vente du bien. Les actes d’administration ou de gestion ordinaires se votent à la majorité des 2/3. Si on ne réussit pas à réunir les voix nécessaires, on risque le blocage.

La création d’une SCI permet une gestion plus efficace par le ou les gérants désignés qui bénéficient d’une certaine marge de manoeuvre prévue par ces statuts. Sont prévus aussi dans les statuts les règles de majorité à appliquer aux différentes décisions.

La définition des statuts revêt donc une importance toute particulière et permettra la mise en place d’un système souple et efficace.

Règles de fiscalité.

Comme la SCI n’est pas une société commerciale, elle ne doit pas publier ses comptes. Mais elle doit pouvoir répondre à tout moment à l’administration fiscale et il faudra faire la déclaration annuelle de résultats sur l’imprimé n°2072 que vous pouvez vous procurer à votre centre d’impôt ou en téléchargement sur www.impots.gouv.fr

La SCI déclare ses revenus et la répartition de ses bénéfices, ou pertes, entre associés, mais elle n’acquitte pas d’impôt sur le revenu (c’est ce que l’on nomme la transparence fiscale).

Ce sont les associés qui sont imposés individuellement au titre des revenus fonciers, sauf lorsqu’un associé est une personne morale (société), dans ce cas les bénéfices sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) imposés au régime réel.

En cas de déficits, l’associé les impute sur son revenu global dans la limite de 10.700 euros par an (pas de limite en loi Malraux) ou il les compense avec d’autres bénéfices fonciers.

En cas de vente d’un immeuble détenu depuis moins de quinze ans par la SCI, l’éventuelle plus-value est taxée comme pour les particuliers avec des exonérations similaires.

Contraintes à connaître

Outre le formalisme à respecter pour constituer une SCI (statuts, formalités...) et pour la faire vivre (assemblées générales, comptabilité...), la responsabilité indéfinie des associés et leur perte de crédit sont des contraintes non négligeables. Sans oublier les difficultés qui peuvent être liées à la cession des parts.

Responsabilité des associés.
Contrairement à une SARL, les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables du passif de la société. Toutefois, les créanciers de la société ne peuvent poursuivre un associé qu’après avoir préalablement poursuivi la personne morale. Si cette procédure s’avère vaine, ils se retournent alors vers les associés. Ils poursuivent les associés à proportion de leur part dans le capital de la société, sans limitation de montant.

De l’aide pour remplir votre déclaration d’impôt avec Officeo