Fonctionnement du bail type Alur

Le bail type introduit par la loi Alur a complexifié la rédaction du contrat de location : la multiplication des exceptions rend très difficile la rédaction à partir d’un simple modèle papier à compléter à la main. Quelles sont les raisons ayant mené à cette complexification législative à propos du contrat de location ? Les réponses se trouvent en grande partie dans le décret de la loi Alur du 29 mai 2015, paru plus d’un an après l’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014.

Les nombreuses annexes au contrat de location

Depuis l’entrée en vigueur de la loi Alur il y a désormais plus de 2 ans, le contrat de bail s’est considérablement allongé avec l’ajout d’un nombre important d’annexes obligatoires (diagnostics immobiliers, notice d’information, etc…). Le législateur a voulu créer un système plus transparent pour le locataire, afin qu’il puisse disposer d’un maximum d’informations concernant le bien loué. En conséquence, le contrat de location est en moyenne de 35 pages en France… Le locataire lit il toutes les pages avant de signer son contrat de location ? Rien n’est moins sûr...

Et ce n’est pas fini : des décrets devant encore paraître vont également rendre obligatoire d’annexer les diagnostics de l’état d’installation intérieure de gaz et d’électricité au contrat de bail. Outre le coût supplémentaire pour le bailleur, cela va s’ajouter aux autres annexes compris dans le dossier de diagnostic technique :

  • Diagnostic de Performance Énergétique : ce certificat valable 10 ans doit impérativement être annexé à tout contrat de location. Il est valable 10 ans.
  • Diagnostic Plomb : Le bailleur doit obligatoirement annexer un diagnostic plomb pour tous les contrats de location concernant un bien construit avant 1949.
  • L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) : ce diagnostic n’est valable que 6 mois. Il est obligatoire dès que le bien se trouve dans une zone identifiée comme à risque.

Une longue listes de mentions obligatoires et de cas particuliers

Le décret du 29 mai 2015 vise à uniformiser la rédaction du contrat du bail et protéger les parties au contrat, bailleurs comme locataires. On aurait pu croire à une standardisation, voire un contrat de bail type CERFA. Il n’en est rien, et la notion de “bail type” est à ce titre trompeuse : il s’agit avant tout d’une longue liste de mentions obligatoires et d’exceptions prévues par la loi. Le décret du 29 mai 2015 énumère une liste de plus de 80 mentions et indications obligatoires !

Le travail de rédaction de bail est rendu d’autant plus complexe : ces mentions varient en fonction de la localisation géographique du bien loué, de sa date de construction, du type de locataire, etc… autant de cas particuliers que le rédacteur va devoir analyser, souvent inutilement lorsqu’au final il s’aperçoit que la situation visée ne le concerne pas : contrôle des loyers, réévaluation pour sous évaluation manifeste, zones tendues, etc...

Il est également à noter que ces éléments varient en fonction de la nature du bien loué, que celui-ci soit meublé ou vide : la législation applicable au bien est différente, et un autre contrat de bail type est alors d’application.

Les nouvelles technologies au secours du contrat de bail

La rédaction à partir d’un modèle de bail papier contraint le rédacteur à circuler à travers l’ensemble des dispositions et exceptions prévues par la loi. Un véritable labyrinthe qui l’oblige à rayer des pages entières de mentions inutiles lorsqu’elles ne correspondent pas à sa situation propre.

Les nouvelles technologies et le digital permettent aujourd’hui de simplifier ces méandres administratifs et juridiques. Les “legaltech” commencent à adresser le marché de l’immobilier et notamment le contrat de location. Tout s’effectue à à partir de formulaires dynamiques et intelligents qui s’adaptent aisément à la situation particulière de l’utilisateur. Elles permettent même d’effectuer automatiquement certaines vérifications indispensables en fonction de la zone géographique où se situe le bien, comme par exemple de savoir si le logement se situe en zone tendue. Elles apportent en outre une sécurité juridique par rapport au bail papier dont l’obsolescence est accélérée par la fréquence des modifications de la loi (environ chaque trimestre depuis deux ans, un nouveau décret Alur est publié).

C’est le cas du BonBail qui permet ainsi de rédiger son contrat de bail intégralement en ligne en moins de 10 minutes.

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Le formulaire s’adapte au fur et à mesure des réponses, évitant ainsi au bailleur de se confronter à des questions hors sujets. Autres avantages : la signature électronique, simple et légale qui permet d’éviter d’imprimer des dizaines et des dizaines de pages. le suivi juridique automatisé avec des alertes et notifications envoyées aux parties à chaque échéance du bail.

Bien établir un contrat de bail est un passage obligé dans la gestion locative de ses biens immobiliers. Cependant il en reste bien d’autres : sélection des devis pour des travaux, conduite de chantier, parution des annonces de location, sélection des dossiers de locataires etc. N’hésitez pas à faire appel à un assistant privé Officéo pour toutes ces tâches. Quant à la déclaration de vos revenus fonciers, faites vous accompagner par un de nos fiscalistes.

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