Déclarer ses revenus tirés de la location vide

De nombreux contribuables louent des locaux vides (ou nus). Les revenus locatifs tirés de cette activité sont soumis au régime des revenus fonciers, qui constitue l’une des catégories de l’impôt sur le revenu. Nous nous attarderons sur ce régime.

Le régime du micro foncier

Lorsque les revenus tirés de la location nue ou vide n’excèdent pas 15 000 euros, le régime du micro-foncier s’applique de plein droit.

Dans cette hypothèse, les obligations déclaratives sont fortement simplifiées et il suffit simplement de renseigner le montant de ses recettes en case 4 BE de l’imprimé 2042 (3ème page).

L’administration appliquera alors un abattement de 30% venant en déduction du résultat imposable.

Ce régime d’imposition, s’il se distingue par sa simplicité, ne permet pas de déduire les charges réellement supportées, ce qui est préjudiciable si des travaux ont été effectués ou si des intérêts d’emprunt ont été payés.

Le régime du réel

Le régime du réel s’applique si le seuil de 15 000 euros est dépassé ou si le déclarant formule une option. Dans ce cas, le résultat imposable sera égal à la différence entre les produits encaissés et les charges déductibles.

L’option pour le réel

Si le montant des recettes est inférieur à 15 000 euros, il est toujours possible d’opter pour le réel si l’on considère que l’abattement de 30% est inférieur aux charges réelles.

Il suffit, afin de valider cette option, de souscrire un imprimé 2044 qui sera annexé à la déclaration d’impôt sur le revenu.

Il faut bien mesurer les conséquences globales de cette option, car celle-ci est exercée pour une durée de 3 ans. Ainsi, le réel peut être intéressant l’année où l’option est réalisée mais désavantageux si l’on considère la situation sur 3 ans.

Les produits imposables

Les recettes suivantes doivent être mentionnées sur la déclaration 2044 et entrent dans la détermination du résultat imposable :

  • les loyers tirés de la location vide,
  • les revenus de la location du droit d’affichage,de chasse ou de pêche ou de la concession du droit d’exploitation des carrières,
  • des dépenses pesant sur le propriétaire et mises à la charge du locataire,
  • certaines recettes exceptionnelles (subventions ANAH, indemnités d’assurance)

On prend en compte les recettes réellement encaissées. Ainsi le loyer de décembre 2015 perçu en janvier doit être rattaché à l’année 2016.

Les charges déductibles

Les charges déductibles sont limitativement énumérées. On trouve ainsi les dépenses suivantes :

  • les frais d’administration et de gestion (rémunération des concierges, frais d’agence...)
  • les autres frais de gestion, fixés forfaitairement à 20 euros par local
  • les primes d’assurance (responsabilité civile, loyers impayés...)
  • la taxe foncière (hors taxe sur les ordures ménagères),
  • l’indemnité d’éviction versée au locataire sortant lorsqu’elle a pour objet de libérer les locaux en vue de les relouer immédiatement dans de meilleures conditions,
  • les provisions pour charges (part devant être supportée par le propriétaire),
  • les charges locatives non récupérées l’année de départ du locataire,
  • les travaux d’entretien, d’amélioration et de réparation (pose d’une cuisine équipée...). A contrario, on ne peut déduire les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement.
  • Les intérêts et frais d’emprunt. Entrent dans cette catégorie les assurances liées à la souscription d’un emprunt (assurance décès...).

Seules les charges supportées durant l’année d’imposition peuvent être déduites. Ainsi, une facture émise en 2015 et payée en 2016, sera déduite au titre des revenus 2016 déclarés en 2017.

Le déficit foncier

On constate un déficit lorsque les dépenses excèdent les recettes.

Le déficit foncier est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 euros. Cette imputation est subordonnée aux conditions suivantes :

  • l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation (jusqu’au 31 décembre 2018 pour un déficit constaté en 2015)
  • La location doit être effective et continue.

La part du déficit relative aux intérêts d’emprunt ne peut être déduite du revenu global. Néanmoins, on considère que le déficit est généré en priorité par les charges autres que les intérêts d’emprunt.

Les déficits ne pouvant être imputés sur le revenu global viennent en déduction des revenus tirés de la location vide des 10 années suivantes.

Exemple

Le montant des recettes imposables est de 3000 euros Le montant des charges (autres que les intérêts d’emprunt) est de 9 000 euros. Le montant des intérêts d’emprunt est de 6000 euros.

Le déficit total est de 3000 – 9000 – 6000 = 12 000 euros. 9000 euros seront imputables sur le revenu global (soit le montant des charges autres que les intérêts d’emprunt) et 3000 euros sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Les régimes de défiscalisation

Certains régimes de défiscalisation ont directement un impact sur les revenus fonciers. Ainsi, le Robien, le Besson et le Perissol permettent de déduire chaque année de ceux-ci une annuité d’amortissement (soit un pourcentage du prix d’acquisition).

D’autres dispositifs (Scellier intermédiaire, Borloo ancien...) permettent de prendre en compte une déduction supplémentaire, égale à un pourcentage des recettes.

Les avantages fiscaux prenant la forme d’une réduction d’impôt (Duflot, Malraux, Pinel...) n’interviennent pas dans la détermination du revenu foncier imposable. En effet, ils viennent s’imputer directement sur le montant de l’impôt du.

Les formulaires à utiliser

Aucun formulaire spécifique ne doit être souscrit si le déclarant est soumis au régime du micro.

Les contribuables bénéficiant de régimes de faveur comme le régime des immeubles historiques, le Scellier intermédiaire, le Robien ou le Perissol doivent remplir une déclaration 2044 spéciale.

Dans les autres hypothèses, celui qui perçoit des revenus tirés de la location vide doit remplir un formulaire 2044.

Le cas des SCI

Lorsqu’une société civile immobilière exerce une activité de location vide, la quote-part revenant aux associés personnes physiques est soumise au régime des revenus fonciers.

Il convient tout d’abord de déterminer le résultat imposable au niveau de la société, grâce à l’imprimé 2072. La quote-part revenant au foyer fiscal devra ensuite être déclarée sur la première page de l’imprimé 2044 et sera prise en compte dans la détermination du revenu foncier net.

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