Déclarer ses revenus tirés de la location meublée

De nombreux contribuables ignorent qu’il existe de très grandes différences fiscales entre la location vide et la location meublée. En effet, si la première est soumise au régime des revenus fonciers, le régime des bénéfices industriels et commerciaux s’appliquera à la seconde. Le présent article revient sur les obligations déclaratives afférentes à la location meublée.

Les différences entre la location vide et la location meublée

La location meublée concerne des locaux disposant des éléments suivants, permettant leur occupation immédiate :

  • étagères de rangement,
  • matériel d’entretien ménager,
  • plaques de cuisson,
  • four,
  • réfrigérateur et un congélateur (le second peut être intégré au premier),
  • ustensiles de cuisine,
  • vaisselle,
  • literie comportant couette ou couverture,
  • table et des sièges,
  • dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher,
  • luminaires.

A contrario, les locaux loués vides ne comprennent pas ces différents éléments.

A noter, que si vous démarrez une activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP), il faut remplir un formulaire POI au greffe du tribunal de commerce de votre secteur afin d’obtenir un numéro de SIREN/SIRET. Celui-ci vous sera demandé pour remplir votre imprimé 2031 de déclaration de revenus locatifs.

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Formulaire POI


Location meublée et micro-BIC

La location meublée est considérée comme une activité commerciale et soumise aux BIC.

Lorsque le montant des recettes n’excède pas 33 100 euros (82 800 € pour les meublés de tourisme), on peut appliquer le régime forfaitaire du micro BIC. Dans cette hypothèse, il conviendra simplement de déclarer le montant de ses recettes sur une case spécifique de l’imprimé 2042 PRO dans la partie « revenus des locations meublées non professionnelles » (LMNP) et l’administration fiscale appliquera un abattement de 50% (71% pour les meublés de tourisme).

Ainsi, les recettes seront soumises au barème progressif de l’IR et aux prélèvements sociaux (15,5% car il s’agit de revenus du patrimoine) sur 50% de leur montant.

Location meublée et régime du réel

Lorsque le seuil d’application du micro est dépassé ou lorsqu’une option est formulée, on appliquera le régime du réel.

Option pour le réel

L’option pour le régime réel doit intervenir avant le 1er février de l’année au titre de laquelle les revenus seront soumis à ce régime. Ainsi, si une option est effectuée le 10 janvier 2017, celle-ci concernera les revenus 2017 déclarés en 2018.

Par exception, les bailleurs ayant débuté leur activité l’année précédente peuvent lever l’option jusqu’à la date de dépôt de la première déclaration 2031. Ainsi, ceux qui ont commencé à louer meublé un logement en 2016, peuvent opter pour le réel en déposant une déclaration 2031 début mai 2017.

Le résultat imposable

En cas d’application du régime réel, il faut établir une comptabilité spécifique (compte de résultat, liasse fiscale et déclaration 2031) et le résultat imposable sera égal à la différence entre les produits imposables et les charges déductibles.

Les produits imposables sont principalement constitués des loyers et des produits exceptionnels tirés de la location (indemnités d’assurances...).

Les charges déductibles comprennent toutes les dépenses engagées dans l’intérêt de l’activité (provisions, intérêts d’emprunt, travaux...).

La particularité du régime BIC par rapport au régime des revenus fonciers tient en la possibilité de déduire des amortissements. Ainsi, on pourra déduire, chaque année, une fraction du ou des immeubles inscrits à l’actif, afin de prendre en compte leur dépréciation. On appliquera la méthode de l’amortissement par composant ; le bien devant être ventilé en différents éléments (gros œuvre, façade...) qui seront amortis durant des périodes différentes. Ainsi le gros œuvre sera amorti durant une période plus longue que la façade.

Plus-value et déficit

Excepté dans les rares hypothèses où le régime de la location meublée professionnelle peut s’appliquer, on appliquera le régime des plus-values immobilières des particuliers lorsqu’un bien loué meublé est cédé. Ainsi la cession sera exonérée d’impôt sur le revenu si le bien est détenu plus de 22 ans et de prélèvements sociaux si la durée de détention excède 30 ans.

Les déficits constatés peuvent s’imputer sur les revenus de même nature des 10 années suivantes.

Le cas du loueur en meublé professionnel (LMP)

Le régime du loueur en meublé professionnel est très avantageux pour le contribuable. En effet :

  • le déficit peut être imputé sans limitation sur le revenu global,
  • les immeubles inscrits à l’actif sont exonérés d’ISF,
  • le régime des plus-values est plus avantageux (possibilité d’être exonéré au bout de 5 ans seulement).

Toutefois, ses conditions d’application sont si restrictives que peu de personnes peuvent en bénéficier. Ainsi, pour être qualifié de loueur en meublé professionnel, il faut remplir cumulativement les conditions suivantes :,

  • un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au registre du commerce et des sociétés,
  • les recettes annuelles tirées de la location meublée par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 €,
  • ces recettes doivent être supérieurs à la somme des revenus suivants du foyer fiscal : traitements et salaires, BIC autres que ceux tirés de la location meublée, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du code général des impôts.

Les locations saisonnières

La location de chambres d’hôtes est exonérée lorsque les recettes n’excèdent pas 760 euros par an.

Sont également exonérés les contribuables qui donnent en location une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sous réserve que cette ou ces pièces constituent la résidence principale du locataire. En outre, le montant du loyer ne doit pas excéder un certain seuil (184 € par an et par m2 en Ile de France et 135 € par an et par m2 dans les autres régions).

Les locations meublées exonérées

Les locations saisonnières (AirBNB) sont soumises au régime des BIC. Des règles particulières s’appliquent à celles-ci.

Les propriétaires d’un meublé souhaitant le louer, doivent le déclarer en mairie, qu’il soit classé ou non, par le biais du formulaire cerfa n°14004*02. Toute omission peut être punie d’une amende pouvant aller jusqu’à 450 €. Toutefois, lorsque le logement constitue la résidence principale du bailleur (il doit être occupé plus de 8 mois par an pour ça), aucune déclaration ne doit être faite.

Dans certaines communes (Paris, les communes de la petite couronne, les communes de plus de 200 000 habitants, les communes de plus de 50 000 habitants situées dans une zone tendue) une autorisation en mairie doit être demandée.

Dans les communes de plus de 200 000 habitants, cette autorisation est accordée sous réserve du respect d’une règle dite de compensation qui impose d’acheter une surface équivalente d’un local commercial devant être transformée en local d’habitation.

Le meublé de tourisme peut être classé, ce a pour objectif d’indiquer au client un niveau de confort et de prestation. Le classement comporte 5 catégories allant de 1 à 5 étoiles.Pour cela, il faut s’adresser à l’organisme évaluateur agréé de son choix figurant sur les listes du site internet atout France.

En outre, lorsque le montant des revenus tirés des locations saisonnières excède 23 000 euros, le bailleur doit s’affilier au RSI (régime fiscal des indépendants) et payer des cotisations sociales.

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